Kredittilbudseffekter i boligetterspørselen

Abstract

Samtidig med de siste årenes sterke vekst i boligprisene har både banker og husholdninger økt sin boligmarkedseksponering. For husholdninger er boligkjøp både motivert i et behov for boligkonsum og bruken av bolig som investerings-objekt, og oftest lånefinansieres boligkjøp. I de kredittvurderingene bankene gjør i forbindelse med sine boliglån er både husholdningenes gjeldsbetjeningsevne og deres pantesikkerhet viktige komponenter. Denne artikkelen illustrerer hvordan endringer i bankenes kredittpraksis på boliglån, gjennom økte belåningsgrader, nye avdragsprofiler, lengre løpetid og lavere rentemargin på boliglån kan ha stimulert boligetterspørselen, og dermed boligprisene, de siste årene. Modellen viser samtidig hvordan markante endringer i styringsrente eller kredittpraksis kan gi regimeskift i samspillet mellom boligpriser og bankenes boliglån. Spesielt vises hvordan egenkapitalkravet, som følger av asymmetrisk informasjon, reduseres i tilfellet med høy boligprisvekst gjennom prisvekstens effekt på bankens pante-sikkerheter. Slik kan høy vekst i boligprisene gjøre det enklere for husholdninger å etablere seg med egen bolig når prisene stiger, til tross for økningen i belånings-grad som følger av økte boligpriser. Et slikt tilsynelatende paradoks kan knyttes til at i tilfellet med endogen kredittrasjonering er belåningsgrader markeds-bestemt, og øker med boligprisene. Betydningen av pantesikkerhet i kredittrisiko-vurderingene kan slik øke over boligprissyklusen. Særlig gjelder dette i tilfeller der det er sterk konkurranse om markedsandeler mellom banker og institusjonene er preget av svake interne retningslinjer for kredittpraksis. Dersom høyere bolig-priser og økte utlån til boligformål stimulerer hverandre gjensidig, og både bolig-etterspørselen og tilbudet av boliglån drives av forventninger om fortsatt pris-vekst, kan boligprisene stige til ikke-bærekraftige nivåer.