Finansielle akseleratorer i boligmarkedet: En kortsiktstilnærming med utgangspunkt i belåningsgrad og belåningsgevinst

Abstract

Denne artikkelen ser nærmere på sammenhengen mellom belåningsgraden (Loan-to-value (LTV)) og belåningsgevinsten i husholdningenes boliginvesteringer. Siden 1992 har prisutviklingen i det norske boligmarkedet gitt betydelige formuesgevinster for boligeierne. Samtidig har husholdningenes gjeldsbelastning økt og gjeldsveksten stabilisert seg på et høyere nivå enn inntektsveksten. En vekst i boligpriser og gjeld som overstiger veksten i inntekt knyttes ofte opp mot finansielle akseleratorer. Når boliginvesteringer lånefinansieres inkluderer formuesgevinsten potensielt både en pris- og en belåningsgevinst, der begge kan gi opphav til akseleratorprosesser. I situasjoner der renten er lav og boligprisveksten høy gir boligmarkedets meravkastning belåningsgevinster for boligeierne og stimulerer derigjennom akseleratorprosessene. Belåningsgevinsten er positivt relatert til boliginvesteringens belåningsgrad. Her kombineres en boligprismodell med en ramme for boliginvesteringers finansieringsstruktur der effekten av endringer i LTV for både belåningsgevinsten og boligmarkedets kortsiktige akseleratorer belyses. Vi finner sterke formueseffekter fra økte LTV både i tilfellet med realøkonomiske og finansielle sjokk. Når boliglån gis med høyere LTV og meravkastningen i boligmarkedet er positiv stimuleres belåningsgevinsten betydelig, noe som kan gi sterke positive impulser til boligprisutviklingen på sikt.