Selvforsterkende effekter i bolig- og kredittmarkeder

Abstract

Denne artikkelen analyserer sammenhengene mellom husholdningenes gjeld, disponibel inntekt og boligprisutviklingen over perioden 1987-2008. Boliglån utgjør 90 prosent av husholdningenes samlede gjeld, og innvilges på bakgrunn av husholdningenes gjeldsbetjeningsevne, og den sikkerhet husholdningene kan stille. Oftest gis boliglån med sikkerhet i boligen selv, noe som gjør kredittrasjoneringen i boligmarkedet endogen. I tilfeller der bankenes interne retningslinjer for kredittgivning ikke er sterke nok, kan den endogene kredittrasjoneringen gi variasjoner i vektleggingen av gjeldsbetjeningsevne og pantesikkerhet over boligprissyklusen. Spesielt kan ”search-for-yield” i bankene øke betydningen av pante-sikkerhetene når boligprisveksten er sterk, slik at gjeldsbetjeningsevne spiller en mindre rolle og belåningsgradene øker. Ved hjelp av en LSTR1-modell identifiseres her to regimer for husholdningenes gjeldsvekst. Ett regime der boligprisveksten er høy i forhold til renten, og ett regime der boligprisveksten er lav i forhold til renten. I de fleste tilfeller faller høy boligpris-vekst sammen med at husholdningenes gjeldsbelastning stiger. Når gjeldsbelastningen er lav i utgangspunktet, er en slik gjeldsoppbygging uproblematisk. I perioden 2003k1-2007k3 økte imidlertid gjeldsveksten til høyere gjeldsbelastning tross for at gjeldsbelastningen allerede var over sitt gjennomsnitt. Beregningene tyder på at bankene i en periode med svært høy bolig-prisvekst vektla pantesikkerhet (gjeldsbetjeningsevne) sterkere (svakere) enn tidligere, og således bidro til å generere ustabilitet både i husholdningenes finansielle stilling og i bolig-markedet.